Die Bewertung von Immobilien
Die Bewertung von Immobilien setzt die intensive Beschäftigung mit den Immobilienmärkten und den aktuellen Immobilien News insbesondere in den regionalen Märkten des jeweiligen Sachverständigen voraus.
Die Immobilienbewertung erfolgt in Deutschland nach normierten Verfahren, welche sich aus der Wertermittlungsverordnung ergeben. Diese Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren findet meist Anwendung bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen oder auch Reihenhäusern. Das Sachwertverfahren ist vornehmlich für die Bewertung von freistehenden Einfamilienhäusern zuständig. Das Ertragswertverfahren wird bei Immobilien verwendet, die ausschließlich zu Ertragserzielungszwecken existieren, wie bspw. Wohn- und Geschäftshäuser, Logistikimmobilien, Hotelimmobilien, Shoppingcenterobjekte u. v. a.
Ein Immobiliensachverständiger ermittelt Immobilienwerte, indem er Marktdaten sammelt, Nebeninformationen beschafft und letztlich Berechnungen durchführt und das Gutachten verfasst.
Die Recherche nach geeigneten Immobilienmarktdaten ist eine sehr zeitaufwendige Tätigkeit, da die Immobilienbewertung meist durch den mittelbaren Vergleich von Verkaufsfällen erzeugt wird. Immobilien sind immer Einzelstücke. Ein direkter Vergleich, wie bei Industrieprodukten scheidet daher aus. Dies führt dazu, dass Immobiliengutachter in der Regel Einzeldaten eines Gebäudes extrahieren und diese durch Gewichtungen in das Verhältnis zu anderen vergleichbaren Immobilien setzen.
Nachdem der Sachverständige die wichtigsten Marktdaten zusammengetragen hat, trägt er seine Daten in entsprechende Berechnungsmodelle ein. Damit wird die eigentliche mathematische Berechnung erledigt.
Ein Sachverständigengutachten muss für einen Laien lesbar und nachvollziehbar sein. Der Immobilienbewerter wird deshalb, eine allgemein verständliche Sprache wählen und Fachchinesisch und unnötige Beweise seiner Bildung durch übermäßigen Einsatz von Fremdworten vermeiden. Dennoch setzt die Nachvollziehbarkeit eine gewisse Ausführlichkeit voraus, die mitunter als anstrengend empfunden wird.
Auf dem Markt für Immobilienbewertungssachverständige bewegen sich so genannte freie Sachverständige, von einer Kammer öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, von einem privaten Träger zertifizierte Sachverständige und auch nur verbandsmäßig organisierte Sachverständige. Diese Vielfalt führt zu einer gewissen Marktintransparenz, da die Qualifikationen und fachlichen Fähigkeiten für einen Laien kaum zu unterscheiden ist. Auch öffentlich bestellte Gutachter sind keine Garantie für ein richtiges Verkehrswertgutachten.
Matthias Kirchner
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